1.등기부 등본은 본인이 직접 확인한다
매수(임차)하려는 토지나 건물이 현 소유자와 어떤 권리 관계 가졌는지 직접 확인할 수 있습니다. 인터넷 등기소 홈페이지에서 등기부 등본을 열람.출력 할 수 있으니 자주 이용하시기 바랍니다.
[순서]
->인터넷 등기소->회원 가입 로그인->등기 열람/발급->열람하기 or 서면발급->결재
2. 이사를 끝냈다? = 대항력을 갖췄다
확정 일자와 이사 당일 전입 신고까지 마쳐야 이사는 끝나는 겁니다. 이렇게 마무리해야 추후 집주인이 바뀌어도 (혹은 경매로 넘어가도) 세입자는 우선 변제권(보증금 우선 변제 받을 수 있는 권리)를 취득하는 겁니다. 여기에 추가할 사항은 임차 계약서에 꼭 특약이 걸어져 있어야 한다는 겁니다."임차인의 (임차)대항력 (전입. 확정일자) 발생 전 임대인은 근저당 및 그 외의 권리 관계를 갖지 않는다.이를 어길 시 계약금은 환수하며 모든 책임은 임차인에게 돌아간다."라는 특약을 본 계약서에 기재해야 한다는 것입니다. 이미 법으로 정해진 사항이니 중개사에게 당당하게 말씀하시기 바랍니다.
세입자 전입 이전에 설정되는 주택 담보 대출 즉 근저당이 존재 할 수 있습니다. 경매에 넘어가면 이 근저당은 배당 1 순위가 되어 임차인인 나보다 먼저 금액을 받아간다는 뜻입니다. 만약 집값이 많이 떨어진 상태라며 2 순위 임차인에게 배당 금액이 한 푼도 나오지 않을 수 있습니다. 현행법상 경매 낙찰 금액에서 1 순위로 공제 되는 건 근저당이 아닌 국가 세금입니다. 이로 인한 세입자들의 보증금 환수에 대한 불안이 가중되고 있습니다. 이에 정부는 관련 정책이 4월쯤 발표할 예정이며, 추측컨데 배당 순위에 있어 국가 세금이 임차인보다 후순위로 밀려나지 않을까 예측해 봅니다.
3.거주지가 경매로 넘어갔을 때 대처 방법
a.임차인이 어쩔 수 없이 낙찰 받아도 무주택 기간은 인정받는다.
현행 법에서는 임차인이 낙찰을 받게 되면 본인이 들고 있는 임차 계약서 상의 보증금 만큼 상계(마이너스) 처리되고 남은 금액만 납부를 하게 되어있습니다. 예를 들면 5억 아파트가 유찰 (아무도 낙찰 받지 않아)되어 현재 4억이 됐습니다. 현재 3억 전세로 이 집에 살고 있던 임차인 당신께서 입찰에 직접 참여하여 1등으로 낙찰을 받으셨습니다. 그렇다면 그 납부해야 할 금액(낙찰가)가 얼마든 3억 보증금을 제외하고 나머지 금액만 낙찰 잔금으로 법원에 납부하시는 겁니다. 다시 말해 집을 매수하시라 권하는 겁니다.
3억 전세로 사셨던 분이 1억을 더 써서 집을 사셨다면 1억을 손해 보신 것 같지만 사실 현재의 집은 5억까지 갔던 집이고 1억이 떨어진 가격에서 매수하신 것이니 이 기호에 저렴하게 집을 샀다 생각하셔도 좋을 듯 합니다. 다시 집값이 오르기 기다리며 이자만 납부하시면 됩니다. 평소 같았으면 집 살 생각을 꿈도 못 꿨겠지만 덕분에 저가 매수 시기에 집을 사신 것이 되니 어서 대출이 더 나올 방법은 없는지를 강구하셔서 적극적으로 매수 타이밍을 노리시기 바랍니다. 여기서 참고 할 사항은 해당 부동산과 관련된 모든 채권 채무는 낙찰 받음과 동시에 모두 종결된다는 것입니다. 이는 추후 사기꾼 임대인을 잡아 그의 재산을 몰수 한다 해도 임차인 본인은 더 이상의 해당 부동산에서 배상 받을 명분이 없다는 뜻입니다.
*HUG와 주택 도시 기금을 적극적으로 이용하시기 바랍니다.
b.대항력 갖춘 선순위 임차인은 무적이다.
근저당 설정 기일(말소기준권리)보다 먼저 전입,확정신고가 된 임차인은 선순위 임차인으로 굳이 불안한 마음으로 경매 입찰 나설 필요가 없습니다. (낙찰 받으셔도 상관 없습니다.) 나중에 낙찰자가 나타나면 대항력 있는 임차인으로써 전세 계약 기간을 다 쓰고 만료 시점에 새 집주인(낙찰자) 에게 보증금을 받아나가시면 됩니다. 이 상황은 낙찰자도 입찰 전 이미 인식하고 낙찰가를 썼을 것이기에 절대 충돌할 사항이 아닙니다. 중요한 것은 최초 임차 계약 당시 임차인 본인이 대출 없는 집을 선택하여 선순위 자격을 먼저 확보했다는 점입니다.
c.후순위 임차인은 권리 순위에 따라 배당을 받는다.
말소기준권리 근저당 설정 시점 보다 후순위인 임차인은 법원에서 `배당 요구 종기일` 까지 배당 신청을 하라고 우편 통지를 보내옵니다. 요건에 맞춰 시일 내에 법원에 배당 신청하시고 물건이 낙찰되면 낙찰자의 납부 대금 내에서 배당금을 분배 받으시게 됩니다. 이때 운이 좋지 않으면 같은 권리 순위가 존재하여 안분 배당(동급 순위로써 똑같은 액수를 배당) 받을 수 있습니다. 예상보다 적음 금액이 나올 수도 있다는 뜻입니다. 후순위 임차인 (말소 기준 권리보다 나중에 들어온 임차인)은 원 보증금이 아닌 최우선 (최소)변제금을 받으실 수도 있습니다. 주의 사항은 부족한 보증금 잔액을 더 이상의 변제 받을 방법이 없다 것이며,이미 앞서 배당 신청을 했다는 뜻은 낙찰자에게 집을 양도하겠다는 암묵적인 승인과 같기에 부족한 자신의 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.
낙찰자는 임차인이 짐을 빼는 날 낙찰자 본인의 인감도장이 찍힌 `명도 확인서`와 `인감 증명원`을 제공합니다. 이를 받아 배당 기일 내에 법원에 제출 하시면 배당금(최우선 변제금)을 받으실 수 있습니다. 주의 사항은 낙찰자가 낙찰 잔금을 법원에 모두 완납 한 후에 이사를 하셔야 한다는 점입니다. 낙찰자가 사정 상 낙찰 잔금을 납부 못한 경우도 비일 비재한데 만약 그 전에 임차인이 이사를 나가버린 그 임차인은 `점유` 포기로 대항력이 상실. 즉 배당 받지 못할 수 있습니다.
23.02.02 국토부에서 발표한 [전세사기 예방 및 피해 지원 방안] 발표 내용을 본문 흐름에 맞춰 발췌 등록했습니다. 여기까지 설명을 드려도 등기부 등본상 절대 선순위 임차인이 아님에도 안일한 생각으로 낙찰자만 기다리시는 분들이 있습니다.
부디 거주지에서 조금 떨어진 부동산 중개소나 온라인 상담이 가능한 로톡 같은 곳에 도움을 받으셔서 자신의 등기부를 보이시고 전문적인 상담을 받으시길 바랍니다. 저는 최근 낙찰 받은 물건에 유치권을 도저히 깰 수 없어 2 만원 정도 내고 전문가와 전화 상담을 받았습니다. 상담 시간을 정확히 재진 못했고(10분정도?) 좀 편히 말하고 싶어서 여자 변호사를 원했지만 연결되진 않아 살짝 불편했지만 그래도 특수 물건인지라 도움이 많이 됐습니다. 앞서 거주지가 아닌 다른 지역 부동산에 문의하라고 한 이유는 말이 와전되어 또 다른 상황이 일어날 수 있기 때문입니다.
4.채권 최고액이 낮은 전세집 구하기
다시 전세를 구하는 입장으로 돌아와 얘기해 보겠습니다. 보통 등기부 등본 3번에는 `(근)저당권 및 전세권` 등의 내용이 기재되어 있습니다. 임차인이(세입자가) 확인 해야 하는 담보 대출 사항이 모두 이 곳에 있습니다. 기재된 내용은 채권 최고액(110~120%)이지만 전세 대출 심사 은행 역시 등기부에 기재된 그 금액 그대로를 기준 삼아 심사하므로 세입자가 되실 분들은 다른 생각 없이 그 금액을 계산에 활용하시면 됩니다. 물론 전세권, 저당권, 선순위 임차권이 왕창 붙어있는 부동산 뒤로 이사들어가시면 안됩니다. (입장을 바꿔 임대인은 되도록 채권 최고액을 조금이라도 낮추는게 세입자를 받은데 유리하겠습니다. 우리, 하나, 삼성생명,신한, SC은행,농협, 국민 은행에서 받는 담보 대출은 채권 최고액이 110%입니다.)
a.`근저당 말소 조건` 특약 쓰기
임차인이 전세 계약을 할 때 불안해 하는 점이 있습니다. 바로 임대인이 자신의 보증금을 유흥비로 다 써 버리고 나중에 계약 완료 시점에 못 돌려주면 어쩌나 하는 아주 근원적인 불안감입니다. 집 값이 오르는 상황이라면 문제 없겠지만 그게 아니라면 충분히 이해할 수 있는 불안감입니다. 그러므로 세입자는 계약 전 공인중개사를 통해 `근저당 말소 조건` (보증금으로 대출금 갚는 조건) 인지를 확실히 확인하고 계약을 할 때 본 계약서 지면에 특약 사항으로 `근저당 말소 조건`임을 기재하시기 바랍니다. 주의 사항은 계약 전 본인의 보증금과 집주인의 대출금 합이 현재 매매 시세를 초과한다면 100% 깡통 주택이니 특약이고 뭐고 절대 계약 해선 안됩니다.
b.HUG의 전세 대출 한도를 파악하기
전세 대출 보증 기관에 모든 정보와 자료를 정확히 제시해 은행에서 1차 조사를 마칠 수 있도록 해야 합니다. 물론 거부 당할 수도 있습니다. 세입자가 소득이 없어도 대출 받을 수 있는 HUG의 `안심 대출`이 거부됐다는 것은 사실 해당 부동산이 위험한 물건이라는 뜻입니다. 세입자가 크게 도움을 받은 것이지요. 먼저 알아 다행이다 생각하시고 다른 집을 알아보시기 바랍니다. 은행은 이 처럼 매우 까다롭고 대출금을 관리합니다. `근저당 말소 조건` 하나만 봐도 특약 사항을 임대인이 이행하는지 끝까지 지켜보며 보증금으로 대출금을 갚지 않을 시 전세 대출금으로 나간 돈은 바로 회수 처리됩니다. 그럼 HUG의 `전세 안심 대출`은 얼마나 정도가 나오는 걸까요? 보통 주변 매매 시세에서 주택 담보 대출을 뺀 값의 80%나 전세 보증금 자체의 80%중 낮은 금액으로 대출 한도를 결정됩니다.
EX) 매매 시세 7억 원 = 근저당 3억+전세 보증금 3억+임대인 본인 자금1억
7억-3억*80% = 3억 2천
전세 보증금 3억* 80% = 2억 4천
위 대출 가능 금액은 2억 4천입니다. 코로나 팬데믹 기간 동안 대다수 임대인들은 대출에 많이 기대어 투자를 한 상황인지라 다른 대출 보증 기관(SGI나HF)보다는 대출금이 더 나오는 HUG의 사례가 적절하다 싶어 예를 들었습니다.
5.전세 갱신 시점에 파악 해야 할 사항
a.계약 갱신 계약서 작성
전세 계약은 보통 1회 연장 카드를 쓸 수 있습니다. 재계약 시점에 보증금을 그대로 하느냐 변동 하느냐에 따라 계약서는 다시 쓸 수도 쓰지 않을 수도 있습니다. 같은 보증금으로 연장한다면 확정 일자 및 계약서는 재발급 할 필요 없습니다. (임차인 2개월 전 통보, 임대인 6개월 전통보하며 이것이 없으면 묵시적 계약 연장 갱신으로 봅니다.)
전세 보증금이 떨어진 경우에는 보증금이 얼마 정도 떨어졌고, 상호 간 어떤 조치를 취했는지 계약서에 쓰시면 됩니다. 전세 보증금이 오른 경우 오른 금액 만큼 변경 계약서를 쓰고 확정 일자도 오른 금액 만큼 따로 받아야 합니다.
b.다주택자 집주인이 법인으로 변함
계약 기간 동안 집주인이 법인으로 변경된 경우가 있습니다. HUG는 `법인에 대한 전세 보증 대출을 승인하지 않는다`는 자체 조항이 있으므로 전세 갱신 계약도 허용되지 않습니다. 만약 이런 상황이라면 법인이 아닌 집주인이 있는 주택으로 빨리 주거를 옮기거나 매달 월급을 받는 수익 구조를 만들어 HF의 전세 상품으로 갈아 타야 합니다. HF는 집주인이 법인이여도 상관없으나 세입자 본인의 매달 소득이 확인되어야 합니다.
