최우선 변제 적용 시점_경매의 시작

경매에서 임차인들이 받아가는 배당금까지 계산할 수 있다면 명도도 조금은 편한 마음으로 접근 할 수 있다.  `소액 임차인 최우선 변제`에 관한 내용과 관련 사례 하나를  소개한다.    참고 싸이트 :  https://support.klac.or.kr/front/contents/07/006.do 1.최우선 변제금  `소액 임차인 최우선 변제`혜택을 볼 수 있는`소액 임차인의 범위`와 `배당액`은 등기부 상의 최고 근저당 설정 일자를 기준으로 정해진다._  대법원. 02.3.29  경매가 진행되는 현재는 소액 임차인에 해당되지만 `구법 (최초 근저당 설정년도 법률 기준)`에는 소액 임차인에 해당하지 않을 수 있다. 다시 말해  근저당권자 ( `구법` 하에 설정된 근저당권자)에게 변제권을 주장 할 수 없단 뜻이다.  (예)  A 아파트 2001년 7월19일 근저당이 설정. 2002년 4월 7일 보증금 4천 만원에 임차인 들어 옴. 현행법으로는 분명 소액 임차인이지만 위의 표에 근거해 살펴보면 1995.10.19~2001.9.14 서울 소액 임차인 한도는 보증금 3천만원이다. 소액 임차인이 아니라는 뜻이다.  만약 3천만원 이하로 보증금 설정을 했더라면 규정상  1200만원까지는 배당 받을 수 있었을 것이다. 아래 사례 속 채무자는 이를 잘 알고 있었고 임차인으로 설정을 여러 개로 해 놓고 낙찰자를 기다린 케이스였다.    2.첫 명도 20대 초반 어린 나이에 경매를 시작한 나는 처음 학원 강의실에 들어 섰을 때 사람들의 시선을 기억한다. 누군가는 집에 막둥이 보다 어리다며 신기해 하셨고, 누군가는 새파랗게 어린 게 돈 독이 올랐다며 탐탁치 않게 보았다.  먹지 않은 나이를 어디서 살 수도 없는 노릇이기에 열심히 공부만 하던 어느날 사람들과 어울리지 못하는 내가  짠해 보이였지  한 어르신이 말을 걸어 주셨다...

연예인들 부동산 투자는 무사할까?

배우 A씨는 최근(21년) 강남구 역삼동에 지하 2층, 지하 7층의 작은 건물과 땅을 150억원에 매도해 화제가 됐습니다. 최종적인 시세 차익을 한 번 알아보겠습니다. 

  • 2020년 A씨 법인D 설립 -> 법인 명의로 건물 토지 매입 (58억 원)
  • 기존 건물 철거 후 건물 신축 공사비는 24억 원
  • 총 비용(토지+철거+건축비): 82억 원
  • 150억 원에 매도 ->시세 차익 68억 원  


대출 정도

23년 지금 시점에서 돌아보면 법인을 이용한 대출 활용 시점이 너무나 좋습니다. 건물과 토지를 매입을 할 때 매입가 58억 원 중 90%에 해당하는 52억 원을 대출 받았고, 건축비 24억 원에서도 70%인 17억 7600 만원을 대출해서 건물을 지었습니다. 그럼 건물 부지 매입과 신사옥 조성에 들어간 총 비용은 82억 원이고 이 가운데 69억 7600만 원이 모두 대출로 충당 된 것입니다. A씨의 순수 개인 자금은 12억 2,400만 원이었고, 이로써 150억 원의 건물을 만들고 매각하여 성공 투자하였습니다.  




법인 장점 활용

보통 법인은 감정가의 70% 대출 됩니다. 하지만 A씨는 건물과 토지 매입 가격의 89.6%을 대출받았습니다. 바로 감정 가액에서 제외되는 기타 비용(제세공과금과 리모델링 비용 등)을 포함 시키기 위해 서류를 적극적으로 제출했기 때문입니다. 법인 비용 처리 다시 말해 재무 재표 관리를 잘 할 수 있어야 합니다. 그럼 다시 계산해 보면 67억 원을 기준으로 대출 비율은 약 77.6%입니다. 공사비 역시 건축 자금 대출로 약 70%을 충당한 것으로 보입니다. 정말 레버리지 잘 쓴 케이스입니다.   


법인 실적 관리

개인적으로 D법인을 칭찬하는 것은 자체적인 실적 관리를 매우 잘했다는 점입니다. 법인은 실적이 좋을수록 대출 한도가 높아지기 때문입니다. 엄청난 대출 뒤에 따라오는 엄청난 대출 이자도 지금과 같진 않았지만 분명 존재했던 시기입니다. 정확하게 말하면 금리 광풍 초입 단계였습니다. 속칭 저기 먹구름이 몰려오고 있는 것이 보이는 시기 모험을 감행했으니 운이나 직업적 특성만을 언급하며 치부하기엔 약간 억지가 있습니다. 분명한건 그들 역시 분명 우리가 하는 과정 (건축물 대장, 토지 이용 계획서 등을 통해 용적률, 증축 현황, 임차인 현황)도 꼼꼼히 살폈을 것이 분명합니다. 

시세 차익 이면에 있는 것

은행이 돈을 함부로 빌려주지 않는다는 것은 우리 모두 알고 있습니다.  여기서 우리 초보자들이 눈 여겨 봐야 할 점은 레버리지 활용에 있어 어떤 다양성이 있을 수 있는지 입니다. 단지 그들의 얻은 시세 차익에 부러움을 표하기 보단 어떤 불안을 감수하고 버텨낼 각오로 임했는지를 볼 수 있어야 한다는 것입니다.   


<<연예인 부동산 사례>>

대한민국 부동산 투자 연예인 하면 가장 먼저 떠올리는 가수 비와 김태희 부부의 재테크 투자 방식도 배우는 차원에서 한번 살펴보도록 하겠습니다. 다음은 현재 언론상에 나와 있는 정지훈씨의 부동산 매각 사례입니다.   

* 정지훈씨 부동산 매각 사례
2008년 `한국 건축 문화대상` 수상한 청담동 빌딩 168억 5천만원에 매입
2019년 80억 소요하여 `레인 에비뉴` 건물 신축.
2021년 청담동 빌딩 495억 원에 매각 (총 327억 원의 시세 차익 거둠)

* 김태희 부동산 매각 사례
2014년 강남역 (초 역세권 중심 상업 지구) 132억 원 역삼동 빌딩 매입 (실 투자금 86억원)
2021년 203억 원에 매각(7년만에 71억 원 시세 차익)
2014년 개인으로 매입후  2018년 12월 소유권을 자신이 설립한 부동산 임대업 법인으로 이전해서 빌딩 수익을 관리함. 


이들 부부의 부동산 투자는 한마디로 신탁 투자 방식입니다. 이 방식의 가장 큰 장점은 일반 금융권 대출 대비 더 많은 담보 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 보통은  건설 자금을 충당하기 위해 중간급 건설사들이 대출을 받은 방식인데 물건에 대한 제 3 채권자의 압류, 근저당 등이 근본적으로 설정 불가 해 더 높은 신용 점수를 기반으로 대출 받을 수 있습니다.  


신탁 사기 주의

임대차 계약 시 해당 부동산이 신탁 건물이라면 개인적으론 다른 건물 임대를 알아보라 추천합니다. 보통 신탁 건물주가 임대를 할 수 있는 경우는 말 그대로 건물을 넘겨 받은 신탁사에서 건물 임대는 해도 좋다고 허락을 해 준 경우에 한에서 가능한데 이 내용은 신탁사에 전화해 확인해 보거나 신탁사를 찾아가 `신탁원부`을 확인해 보면 `건물주에게 임대차 계약 권한을 넘긴다`는 계약 내용이 기재되어 있는 경우만 가능합니다. 이 경우 외에는 임대차 권한이 없는 건물주가 임대차 계약을 해 보증금을 챙기는 경우도 있으니 주의를 해야 합니다.  오늘은 연예인들의 부동산 투자 방식에 대해 언급 드렸습니다. 





마치며

누군가 요즘 부동산 하락 시기엔 부동산 많이 들고 있는 연예인들 큰일이겠다고 걱정하시는 분들이 간혹 계시는데 항상 그렇지만 세상 가장 할 일 없는 걱정이 남 걱정이고, 특히 연예인 걱정입니다.우리는 이들의 투자 방식인 법인이나 신탁을 이용한 절세 방식을 배워 재테크 지식을 쌓는데 노력을 해야 한다 생각해 자료를 간단히 올려놨습니다. 준비하고 때를 기다리는 사람과는 그렇지 못한 사람과의 차이는 하늘과 땅 차이기 때문입니다.