최우선 변제 적용 시점_경매의 시작

경매에서 임차인들이 받아가는 배당금까지 계산할 수 있다면 명도도 조금은 편한 마음으로 접근 할 수 있다.  `소액 임차인 최우선 변제`에 관한 내용과 관련 사례 하나를  소개한다.    참고 싸이트 :  https://support.klac.or.kr/front/contents/07/006.do 1.최우선 변제금  `소액 임차인 최우선 변제`혜택을 볼 수 있는`소액 임차인의 범위`와 `배당액`은 등기부 상의 최고 근저당 설정 일자를 기준으로 정해진다._  대법원. 02.3.29  경매가 진행되는 현재는 소액 임차인에 해당되지만 `구법 (최초 근저당 설정년도 법률 기준)`에는 소액 임차인에 해당하지 않을 수 있다. 다시 말해  근저당권자 ( `구법` 하에 설정된 근저당권자)에게 변제권을 주장 할 수 없단 뜻이다.  (예)  A 아파트 2001년 7월19일 근저당이 설정. 2002년 4월 7일 보증금 4천 만원에 임차인 들어 옴. 현행법으로는 분명 소액 임차인이지만 위의 표에 근거해 살펴보면 1995.10.19~2001.9.14 서울 소액 임차인 한도는 보증금 3천만원이다. 소액 임차인이 아니라는 뜻이다.  만약 3천만원 이하로 보증금 설정을 했더라면 규정상  1200만원까지는 배당 받을 수 있었을 것이다. 아래 사례 속 채무자는 이를 잘 알고 있었고 임차인으로 설정을 여러 개로 해 놓고 낙찰자를 기다린 케이스였다.    2.첫 명도 20대 초반 어린 나이에 경매를 시작한 나는 처음 학원 강의실에 들어 섰을 때 사람들의 시선을 기억한다. 누군가는 집에 막둥이 보다 어리다며 신기해 하셨고, 누군가는 새파랗게 어린 게 돈 독이 올랐다며 탐탁치 않게 보았다.  먹지 않은 나이를 어디서 살 수도 없는 노릇이기에 열심히 공부만 하던 어느날 사람들과 어울리지 못하는 내가  짠해 보이였지  한 어르신이 말을 걸어 주셨다...

23.3월 경매 낙찰 현황_경락 잔금 대출 상담사 찾기

돈이 다 경매 시장으로 몰린 걸까요? 북적거리는 경매 법정의 실제 낙찰 성과를 간단히 살펴봅니다.  

 

경매 최근 경향

23년 3월 16일 뉴스에 따르면 최근 봄 이사 철을 맞아 저렴한 경매 물건에 대한 실 수요자들의 관심이 높아지고 있다 합니다. 법원 경매 업체 `지지옥션`에서 발표한 '2월 경매 동향 보고서' 입니다. 

  • 경기도 평균 입찰자수 1월 10.9명, 2월 13.7명
  • 인천 평균 응찰자수 1월 8.3명, 2월 10.4명 
  • 현재 전국 아파트 낙찰가율 75.8%->74.6% _2012년 8월이후 최저치
  • 서울 아파트 낙찰가율 2월 78.7%->79.8% 
  • 경기도 아파트 낙찰가율 2월 73.3%->71.9% 하락
  • 인천 아파트 낙찰가율  2월 72.8%->66.7%,
  • 전체 경매 물건 대비 낙찰가율 전국 평균 2월 36.5%->33.1% 
  • 서울 44%->36.1% 하락, 인천 29.2%-22.4% 하락, 경기도 29.5%->37.9% 상승


낙찰 가격은 아직 감정 평가액의 70~80% 수준을 뛰어 넘지 못했지만 서울과 경기도는 확실히 입찰 수가 늘긴 했습니다. 


경락 잔금 대출

경락 잔금 대출이 예전처럼 90%가 나오지 않는다는 건 누구나 알고 있습니다. 일반 매매 계약과 거의 동일하다 보시면 됩니다. 최종 한도를 결정할 때 상가 소액 임차인 최우선 변제금을 공제 한다는 것도 동일하며, LTV 한도 제한도 마찬가지 입니다. 그럼 다들 높아지는 금리 속에 대출을 어찌 받고 있는지 살짝 궁금해집니다.

수익형 부동산

수익형 부동산에 대한 대출을 받을 땐 역시 낙찰자 개인의 소득과 신용 등급, 기존 부채, 보유부동산에 따라 대출 한도가 달라집니다. 일반적으로 수익형 부동산의 LTV는 감정가의 60~70%, 낙찰가의 70~80% 선에서 냉정하게 낮은 비율을 선택 적용하는 것이 맞다고 생각합니다. 대외적으로 말이 나오진 않지만 권리 분석과 낙찰의 어려운 고비를 다 넘어 놓고 잔금 대출이 나오지 않아 소유권 이전 등기를 못하는 경우가 비일 비재합니다. 

잔금 납부 노하우

거창한 노하우까진 아니지만 저를 포함한 경매 투자자들은 대출을 도와주시는 몇 분을 고정적으로 정해 놓고 그분들과 상담 합니다. 인연의 시작은 보통 법원 낙찰을 받았을 때 정신없이 명함을 꽂아준 대출 상담사인 경우도 있습니다. 제가 느꼈던 장점은 우선 한 두 번 고정 거래를 하면 이후에는 추가 설명 없이 바로 조건에 맞는 대출을 소개 받을 수 있었고, 입찰 전에 아예 자금 융통 가능성을 파악하고 응찰 할 수도 있었기 때문입니다. 저는 개인적으로 이 업과는 큰 상관은 없습니다. 오해 없으셨으면 좋겠습니다.  


현재 시장 

집값 급등으로 누적된 피로감은 금리 인상, 고물가, 미분양이라는 삼중고에서 쉽게 풀려나진 못할 겁니다. 말 그대로 적극적인 부양책과 맞물려 금리 인상이 멈추고 인플레이션도 풀린다면 또 말은 달라지겠지요. 개인적으론 내년 초 쯤 경기 반등이 살짝 나타날 것도 같지만 여전히 적극적인 참여는 하고 있지 않습니다. 낙찰 양극화( 좋은 물건에 사람 몰리지만 자금력 가진 투자자들에게 매번 밀리는 현상) 수준을 감안하고서라도 꼭 낙찰 받아야 하는 환경은 아니라고 생각하기 때문입니다.