최근 아실에서 발표한 전국 6개월간 전국 갭투자 순위 발표 (28일) 했다.
1위: 화성시 321
2위: 평택 231건
3위: 시흥 220건
4위: 인천 연수구 217건
5위: 성남시 분당구 215건
9위: 서울- 송파구 162건)
1. 2023년 갭투자 재정의
갭투자의 정의가 조금은 변색한 듯하다.
과거에는 매매가와 전세가의 소액차를 이용한 투자 즉, 무자본 투자나 매매 후 분명한 이득이 발생하는 플러스 투자를 갭투자라 했다. 하지만 현재는 그 의미가 무색해진지 오래이며, 이른바 전세금 끼고 매수하는 모든 투자가 갭투자라 총칭되고 있다.
그렇다면 지금까지 투기 세력이라 온갖 욕을 먹었던 투자자의 범위 역시 좀 더 넓게 봐야하지 않을까? 솔직히 말해 이젠 조금 과장 보태 전 국민이 투기 세력 됐음을 인정할 시기가 왔다고 비꼬아도 할 말이 없는 현실이라는 것이다.
사람은 내로남불의 성향을 가지고 있다 생각한다. 그렇다면 결과에 기꺼이 책임지겠다는 누군가의 행위를 무턱대고 욕 해선 안 될 듯하다. 강조하지만 그들의 책임은 분명 그들 개인이 짊어져야 하며 성별과 나이를 떠난 책임임을 못 박고 싶다.
2. 갭투자 매수 시 주의 사항
주택 매수 세력은 크게 실수요와 투자수요가 있겠다.
모두 알다시피 대부분의 상승장은 갭투자 수요 일명 투기 세력이 지역의 상승장을 유도한다. 투자자는 수요가 발생가 지역을 선조사하여 상승을 가늠한다. 지역의 실제적인 상승 기류(입지, 기업체 이전. 국가망 건설등)을 파악하는 노력이 들어간다는 점에도 실투자자들도 이들과 같은 기류를 타는 현상이 나타나곤 한다. (의도적으로 투기를 조장하여 선량한 실투자자들을 농락하는 무리도 있으니 자체적인 학습이 필요하다. )
그럼, 현재 갭투자자(다주택자) 들은 활발히 매수를 진행하고 있을까?
그렇지 않다. 아니 정확히 말해 대부분은 그렇지 못한다. 국민들은 국가의 정책이 다 주택자들을 위한 `부익부 빈익빈`을 유도한다 하지만 실상 매수의 주류는 자금력을 갖춘 고수 투자자들의 행보를 가리키는 것이지 대부분의 투자자들은 (4주택자;13.2% 상황) 투자를 버거워하고 있다. (종부세 제외, 공시지가 1억 미만 물건 제외)
1.3 대책 이후 부동산에 대한 정부의 특별한 정책 발표는 없다.
이건 정부도 투자자 성향이 거주 목적을 위한 실수요 투자자로 교체되고 있음을 인지했기 때문일 것이다. 무주택자의 매수는 물론 기존 1주택에서 갈아타는 실수요자들의 투자 정도를 지켜보고 있다는 것이다.
앞선 2~3년 활발히 활동했던 다주택자들 사이에선 지금의 정책을 일컬어 `입구 닫고 출구 열어 놓은 `정책이라고 지적한다. 더 이상 투자 진입은 불가하고, 그나마 들고있던 물건을 매도해야하는 상황이 닥치고 있기 때문일 것이다.
3. 갭투자자는 금리 영향을 받지 않는다.
과거에는 분명 그랬다. 말 그대로 전세 보증금이 짱짱하게 받치고 있다가 상승한 금액으로 이익을 챙길 수 있기 때문에 웬만한 금리는 신경 쓰지 않고 살았다. 하지만 고금리가 일으킬 사회 현상을 기억하고 그때그때 파악해야한다. (투자자 레벨을 나누는 구간이다)
누구나 알고 있지만 내 경우가 되면 착각하게 되는 현상이 있다. 고금리의 늪에 내가 빠지고 있음을 인식 못하는 것이다. 고금리가 발생하면 지금 당장 세입자를 들였다고 안심할 것이 아니라는 말이다. 2년 마다 생명 단축을 하지 않겠다면 장기적 안목을 갖출 필요가 있다.
새삼스럽지만 흐름을 살펴보자. 고금리가 장기화되면 전세 대출을 받은 세입자가 더 싼 전세나 반전세(월세)로 이동할 것임을 말한다. (임대인인 나는 신경쓰지 않지만, 세입자는 거의 대부분 전세대출을 받는다) 세입자가 빠지고 들어오지 않는다는 말은 곧 전세금을 낮춰야 한다는 말이고 이것은 지역적을 넘어 국가적 상황이 전세가 하락기로 넘어갈 상황이 오고 있다는 것이다. 역전세와 깡통 전세가 다가오는 시기라는 것이다. 이건 누구의 잘못이아니고 그저 하나의 흐름이다.
4. 현명한 투자하기
집값이 올라 전세금을 높였다고 명품과 해외여행을 하는 투자자들은 바로 나락을 향한 길을 닦는 것이었다. 닥쳐오는 미래가 뻔히 보이는데 그것을 보지 못했다는 말은 순진함을 넘어 굉장히 무모하다 할 수 있다.
`갭투자들이 슬슬 활동하는 거 같아요`라는 말이 들려온다.
고금리 상황에서 움직이는 갭투자자들은 위험을 관리했던 부류로 고금리를 막아 낼 수 있는 예비비를 준비한 프로 투자자들이다.
그들은 절대 어정쩡한 투기 세력이 아니며, 감히 일반인들이 함부로 훈수를 둘 레벨들이 아니라고 생각한다. 그렇다면 우리 실투자자들은 어떤 마인드로 접근해야할까 무턱대고 날 선 비판을 하기 보다는 그들의 자세를 배워 나와 내 가정의 기반을 갖추는 것이 먼저이지 않을까 생각해 본다.
![[아.실] 23.9월 전국 갭투자 현황(6개월순위)](https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjjkqlWT7dC8HqkCI-TbxAC6twq9pgBs8gfTnwobh9dPdBSn6B3mVjP6bhq6c1EzhWhoIgOqu8tszOuNwN2R7OeVw6_oqndTRs2yy6_PQcTbYAU9NrCXijHmV06J55obwivPgc9A_HFeeIo5JvK1BFGvI1OMn7JvI2f9UFzwc_v0LhW-PjiAIopkto0Aqw/s406/%EC%A0%84%EA%B5%AD6%EA%B0%9C%EC%9B%94%EA%B0%AD%ED%88%AC%EC%9E%90%ED%98%84%ED%99%A923.09.jpg "전국 갭투자 순위(23.9)")