만물상주

다음 글의 전반적 흐름은 불량 전세를 배제하며 물건을 찾는 방법 위주로 서술했습니다. 다만 이미 사기 피해를 입어 거주지가 경매로 넘어가는 상황 속에 계신 분이 계시다면 3번을 참조해 보시기 바랍니다.  23.02.02일 국토부에서 발표한  「전세 사기 예방 및 피해 지원 방안 」을 참고 작성했습니다. <전세 구할 때 주의 사항>  1.등기부 등본은 본인이 직접 확인한다 매수(임차)하려는 토지나 건물이 현 소유자와 어떤 권리 관계 가졌는지 직접 확인할 수 있습니다.  인터넷 등기소  홈페이지에서 등기부 등본을 열람.출력 할 수 있으니 자주 이용하시기 바랍니다.  [순서]  ->인터넷 등기소->회원 가입 로그인->등기 열람/발급->열람하기 or 서면발급->결재 2. 이사를 끝냈다? = 대항력을 갖췄다 확정 일자와 이사 당일 전입 신고까지 마쳐야 이사는 끝나는 겁니다. 이렇게 마무리해야 추후 집주인이 바뀌어도 (혹은 경매로 넘어가도) 세입자는 우선 변제권(보증금 우선 변제 받을 수 있는 권리)를 취득하는 겁니다. 여기에 추가할 사항은 임차 계약서에 꼭 특약이 걸어져 있어야 한다는 겁니다."임차인의 (임차)대항력 (전입. 확정일자) 발생 전 임대인은 근저당 및 그 외의 권리 관계를 갖지 않는다.이를 어길 시 계약금은 환수하며 모든 책임은 임차인에게 돌아간다."라는 특약을 본 계약서에 기재해야 한다는 것입니다. 이미 법으로 정해진 사항이니 중개사에게 당당하게 말씀하시기 바랍니다. 세입자 전입 이전에 설정되는 주택 담보 대출 즉 근저당이 존재 할 수 있습니다. 경매에 넘어가면 이 근저당은 배당 1 순위가 되어 임차인인 나보다 먼저 금액을 받아간다는 뜻입니다. 만약 집값이 많이 떨어진 상태라며 2 순위 임차인에게 배당 금액이 한 푼도 나오지 않을 수 있습니다.  현행법상 경매 낙찰 금액에서 1 순위로 공제 되는 건 근저당이 아닌 국가 세금 입니다. 이로 인한...

한국은행과 기획 재정부는 `2023년 선도 은행(FX Leading Bank)`으로 산업은행, 신한은행, 우리은행, JP모건체이스은행, 신용농업은행, 하나은행 등 6개 외환 은행을 선정했다고 1.30일 밝혔다.  1. 선정기준 외환시장 선도은행은 재무 건전성, 신용도 등이 양호한 외국환은행 중 매수 .매도  양방향 거래실적이 우수한 6개 은행을 1년 단위로 선정하며 22년 거래 실적을 바탕으로 선정되었다.  2. 혜택  선정된 은행들은 양방향 거래 실적에 비례하여 외환 건전성 부담금을 최대 60%까지 감면 받을 예정이다.  3. 정책 방향  외환 당국은 올해 선정된 선도 은행과 외환시장 발전 및 제도 개선 등을 위한 정책 소통을 이어나갈 것이며, 외국환 은행의 현물환 거래 활성화 등을 위한 정책적 노력도 지속해 나갈 것이라 발표했다.   <<23년 정부 업무 보고 _금융 정책 방향 >><1.30일자> https://www.youtube.com/watch?v=YqyViEColKQ

OECD 국가 중 `배당 예측도`가 가장 낮은 한국 투자 시장을 외국 투자자들은 `깜깜이 투자 시장`이라 비하한다. 23.01.31일 정부는 이러한 세계적 오명을 벗으며 중 장기적인 투자 시장이 조성될 수 있도록 관련법을 개정한다 공고하였다.         <개선안 내용> 1. 결산 배당 구조 개선 기존 : 기업들은 결산 말일이 되야 배당 받을 주주를 확정하며 배당액은 다음 해 3월 개최하는 정기 주총에서 결정했다. 다시 말해 배당 받을 주주가 확정되는 시점에는 배당액 정보를 알 수가 없었던 것이다.  개선 : 배당 받을 자를 정하는 `배당 기준일`을 `분리`하여 주주 총회일 이후로 `배당 기준일`을 정할 수 있도록 개정된다.  <용어> 배당기준일:  매년 마지막 날인 12월 31일. 하지만 국내 시장은 12월31일은 휴장일. ->하루 전인 12월31일이 실질적 배당 기준일이다.  배당락:  결산 기일이 지나 배당을 받을 권리가 없어진 주가의 상태. 배당이익: ` 특정` 영업 년도의 경영 성과 배분이 아니라 그 결산기까지 `누적`된 경영 성과의 배분이다. (다시 말해 특정 결산기 말일의 주주가 배당 받아야 할 이유는 없다.) 2. 상장회사 분기배당 기존 : 회사는 3.6.9월 말 일의 주주에게 말일부터 45일 이내 개최하는 이사회 결의 (배당액확정)로 배당 가능하도록 하고 있었다. (선배당->후배당액확정) 개선 : 분기 배당 절차도 선배당 후배당 기준이 가능하도록 자본 시장법을 개정한다.   3.6.9월 말일의 주주를 배당 받은 주주로 정한 내용은 우선 삭제하여 배당 결정하는 이사회 결의일 이후로 배당 기준일을 정한다. 이로 인해 기업이 배 당금 지급 준비 기간이 부족할 수 있어 기간 역시 20->30일로 연장한다.  3. 기업의 적극적 협조 유도   표준 정관: 기업의 정관 개정이 필요한 상황이다...

경매에서 임차인들이 받아가는 배당금까지 계산할 수 있다면 명도도 조금은 편한 마음으로 접근 할 수 있다.  `소액 임차인 최우선 변제`에 관한 내용과 관련 사례 하나를  소개한다.    참고 싸이트 :  https://support.klac.or.kr/front/contents/07/006.do 1.최우선 변제금  `소액 임차인 최우선 변제`혜택을 볼 수 있는`소액 임차인의 범위`와 `배당액`은 등기부 상의 최고 근저당 설정 일자를 기준으로 정해진다._  대법원. 02.3.29  경매가 진행되는 현재는 소액 임차인에 해당되지만 `구법 (최초 근저당 설정년도 법률 기준)`에는 소액 임차인에 해당하지 않을 수 있다. 다시 말해  근저당권자 ( `구법` 하에 설정된 근저당권자)에게 변제권을 주장 할 수 없단 뜻이다.  (예)  A 아파트 2001년 7월19일 근저당이 설정. 2002년 4월 7일 보증금 4천 만원에 임차인 들어 옴. 현행법으로는 분명 소액 임차인이지만 위의 표에 근거해 살펴보면 1995.10.19~2001.9.14 서울 소액 임차인 한도는 보증금 3천만원이다. 소액 임차인이 아니라는 뜻이다.  만약 3천만원 이하로 보증금 설정을 했더라면 규정상  1200만원까지는 배당 받을 수 있었을 것이다. 아래 사례 속 채무자는 이를 잘 알고 있었고 임차인으로 설정을 여러 개로 해 놓고 낙찰자를 기다린 케이스였다.    2.첫 명도 20대 초반 어린 나이에 경매를 시작한 나는 처음 학원 강의실에 들어 섰을 때 사람들의 시선을 기억한다. 누군가는 집에 막둥이 보다 어리다며 신기해 하셨고, 누군가는 새파랗게 어린 게 돈 독이 올랐다며 탐탁치 않게 보았다.  먹지 않은 나이를 어디서 살 수도 없는 노릇이기에 열심히 공부만 하던 어느날 사람들과 어울리지 못하는 내가  짠해 보이였지  한 어르신이 말을 걸어 주셨다...